Hoe zit het met belastingen en het verhuren van mijn woning?

Je bent van plan om jouw woning of een deel van je woning te verhuren. Maar hoe moet je dit precies aangeven bij de belastingdienst en wat zal dit betekenen voor jouw verplichtingen?

Tijdelijke verhuur eigen woning

Bij het tijdelijk verhuren van jouw woning blijft de woning, ondanks de tijdelijke verhuur, gewoon jouw eigen woning en eigendom. Wat je bij de Belastingdienst moet aangeven verandert dan ook niet. Voor de periode van de tijdelijke verhuur moet je het volgende aangeven:

  • Het eigenwoningforfait: een bedrag dat bij de belastingaangifte bij jouw inkomen wordt opgeteld indien je een koopwoning als hoofdverblijf hebt
  • De aftrekbare (hypotheek)rente en financieringskosten
  • Eventuele betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Daarnaast moet je 70% van de ontvangen huur in de periode dat de woning tijdelijk verhuurd werd aangeven als ‘Inkomsten uit tijdelijke verhuur’. De ontvangen huur is – kort gezegd – de berekende huurprijs verminderd met de gemaakte kosten.

Toch hoef je niet alle kosten in mindering te brengen. Voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur van de woning mag je een vergoeding vragen in de huurprijs. Zulke kosten zijn bijvoorbeeld gas- en elektriciteitskosten of schoonmaakkosten (bron: Belastingdienst). Bekijk ook welke extra kosten bovenop de huurprijs wel of juist niet zijn toegestaan.

Let dus goed op tijdens het invullen van de belastingaangifte dat je aan alle vereisten die de Belastingdienst stelt voldoet.

Kamerverhuurvrijstelling bij kamerverhuur voor langere tijd

Verhuur je een deel van je woning? Dan kan je misschien aanspraak maken op de kamerverhuurvrijstelling. Je hoeft de inkomsten van de gedeeltelijke verhuur van jouw woning dan niet op te geven bij de belastingaangifte. De verhuur van de kamer is dan belastingvrij. Dat is het geval indien je voldoet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling.

Ook moet de kamer voor langere tijd verhuurd zijn. Is dat het geval, dan hoef je de inkomsten van de verhuur niet op te geven bij de Belastingdienst. Ook houd je het recht op hypotheekrenteaftrek (bron: Belastingdienst).

Een kamer of woning verhuren kan belastingvrij zijn als je voldoet aan de de volgende voorwaarden:

1. De ruimte voor verhuur is ‘onzelfstandig’
Het gedeelte dat je verhuurt moet deel uitmaken van de woning. Dit houdt in dat de verhuurde ruimte niet een zelfstandig onderdeel vormt van de woning. Denk daarbij aan een eigen voordeur, badkamer of keuken.

2. De huuropbrengst heeft een maximum
De ontvangen huur mag in 2019 niet hoger zijn dan €5.367. Het gaat hier om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor het gebruik van meubilair, energie en dergelijke. Deze vallen niet buiten de huuropbrengst. De hoogte van de maximale huuropbrengst wordt jaarlijks vastgesteld.

3. De verhuur is structureel
De verhuur mag niet gaan om tijdelijke verhuur van korte duur, bijvoorbeeld verhuur aan vakantiegasten. Commerciële kamerverhuur en seizoensgebonden verhuur vallen dus niet onder kamerverhuurvrijstelling.

4. Inschrijving bij de gemeente
Jij en de huurder moeten gedurende de gehele verhuurperiode op jouw adres staan ingeschreven bij de gemeente.

5. De woning dient jouw eigendom te zijn
De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing indien je een gedeelte van een woning verhuurt die niet in jouw eigendom is.

Voldoe je aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling?

Als je voldoet aan alle voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling, dan zijn er bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten je moet aangeven bij de belastingaangifte:

  • De inkomsten: het eigenwoningforfait van de hele woning. De huurinkomsten hoef je niet aan te geven.
  • De aftrekbare kosten: de rente over de eigenwoningschuld van de gehele woning.

Voldoe je niet aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling?

Als je niet aan de voorwaarden voldoet, dan valt het verhuurde deel van jouw woning in box 3 (sparen en beleggen). Dit geldt alleen als je voor langere tijd een deel van jouw woning verhuurt.

Verhuur je tijdelijk een deel van jouw eigen woning? Dan gelden de regels voor tijdelijke verhuur (zie eerder in dit artikel).

Dat heeft drie gevolgen:

  1. Het eigenwoningforfait wordt nu berekend over een deel van de WOZ-waarde in plaats van over de gehele woning. Stel: je verhuurt een kwart van je eigen woning. In dat geval blijft 75% van de woning van jou, dan moet je ook het eigenwoningforfait over 75% van de WOZ-waarde berekenen.
  2. De waarde van het verhuurde deel van de woning valt nu in box 3, de box van sparen en beleggen. In het voorbeeld waar 25% van de woning wordt verhuurd: 25% van de WOZ-waarde en 25% van de eigenwoningforfait dien je op te geven in box 3.
  3. De huuropbrengsten geef je nu op als ‘resultaat uit overige werkzaamheid’ in box 1. Je betaalt hierover inkomstenbelasting. Wel mag je de gemaakte kosten voor verhuur (zoals energie en onderhoudskosten) in aftrek brengen.
  4. De hypotheekrente over het verhuurde deel van je woning mag je niet aftrekken. De hypotheekrente over het deel van de woning waar je zelf woont, kan je wel gewoon aftrekken.

Begrippenlijst belasting en woningverhuur

Eigenwoningforfait

Dit is een bedrag dat de Belastingdienst bovenop het door jou ingediende inkomen telt. De hoogte van het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning en is alleen van toepassing indien je eigenaar bent van een woning die jouw hoofdverblijf is.

Gebruikersbelasting

Wanneer je de eigenaar én gebruiker van een bedrijfspand bent, betaal je eigenarenbelasting maar ook gebruikersbelasting. Het uitgangspunt voor de hoogte van deze belasting die je moet betalen is de waarde van het pand. De gemeente zal de WOZ-waarde bepalen. Deze gebruikersbelasting heet ook wel OZBG (onroerende-zaakbelasting)

WOZ-waarde

Dit is een geschatte marktwaarde van jouw woning, gemaakt door jouw gemeente. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van een taxatie. WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Deze waarde bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen zoals waterschapslasten en de inkomstenbelasting die je jaarlijks opgeeft.

Hypotheekrenteaftrek

De rente die je betaalt over de hypotheekschuld of een andere schuld mag je aftrekken van het inkomen van box 1, zolang je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Je mag kosten aftrekken van het inkomen uit werk en woning, waaronder (hypotheek)rente over de eigenwoningschuld, eenmalige financieringskosten en periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming.

Meer handige artikelen voor de verhuur van je kamer of woonruimte: