Hoe zit het met belastingen en het verhuren van mijn woning?

Je bent van plan om jouw woning of een deel van je woning te verhuren. Maar hoe moet je dit precies aangeven bij de belastingdienst en wat zal dit betekenen voor jouw verplichtingen. Vooropgesteld dient vermeldt te worden dat bij het gedeeltelijk verhuren de woning jouw eigen woning blijft, ook al verhuur je een deel van de woning. Voorwaarde hiervoor is wel dat de woning daadwerkelijk jouw eigendom is.

Je hoeft de inkomsten van de gedeeltelijke verhuur van jouw woning niet altijd op te geven bij de belastingaangifte. Dat is het geval indien je voldoet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling. Je hoeft dan de inkomsten van de verhuur niet op te geven bij de Belastingdienst. Ook houd je het recht op hypotheekrenteaftrek.

Kamerverhuurvrijstelling

Een kamer of woning verhuren kan dus belastingvrij als je voldoet aan de de volgende voorwaarden:

1. De ruimte voor verhuur is ‘onzelfstandig’
Dit houdt in dat de verhuurde ruimte niet een zelfstandig onderdeel vormt van de woning. Denk daarbij aan een eigen voordeur, badkamer of keuken.

2. De huuropbrengst heeft een maximum
In 2018 mag de huuropbrengst maximaal €5.246 bedragen. Het gaat hier om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor het gebruik van meubilair, energie en dergelijke. Deze vallen niet buiten de huuropbrengst. De hoogte van de maximale huuropbrengst wordt jaarlijks vastgesteld. In 2018 bedraagt het maximaal €5.246, maar in komende jaren kan dit bedrag aangepast worden.

3. De verhuur is structureel
De verhuur mag niet gaan om tijdelijke verhuur van korte duur, bijvoorbeeld verhuur aan vakantiegasten. Commerciële kamerverhuur en seizoensgebonden verhuur vallen dus niet onder kamerverhuurvrijstelling.

4. Inschrijving in Basis Registratie Personen
Jij en de huurder moeten gedurende de gehele verhuurperiode op jouw adres staan ingeschreven in de Basis Registratie Personen.

5. De woning dient jouw eigendom te zijn
De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing indien je een gedeelte van een woning verhuurt die niet in jouw eigendom is.

Voldoe je aan de voorwaarden?
Als je voldoet aan alle voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling, dan doe je op dezelfde manier aangifte voor je woning als wanneer je geen kamer zou verhuren. De volgende inkomsten en aftrekbare posten geef je dan aan:

  • Inkomsten: het eigenwoningforfait van de hele woning. De huurinkomsten hoef je niet aan te geven
  • Aftrekbare posten: de rente van je hypotheek of lening van de hele woning

Voldoe je niet aan de voorwaarden?
Ook dan hoef je jouw huuropbrengsten niet aan te geven. Je betaalt dus niet direct belasting over de huur. Echter, indien je niet voldoet aan de voorwaarden voor een kamerverhuurvrijstelling, dan heeft dat als gevolg dat de verhuurde ruimte fiscaal gezien geen onderdeel meer is van je woning. Dat heeft drie gevolgen:

  1. Het eigenwoningforfait wordt nu berekend over een deel van de WOZ-waarde in plaats van over de gehele woning. Stel: je verhuurt een kwart van je eigen woning. In dat geval blijft 75% van de woning van jou, dan moet je ook het eigenwoningforfait over 75% van de WOZ-waarde berekenen.
  2. De waarde van het verhuurde deel van de woning valt nu in box 3, de box van sparen en beleggen. In het voorbeeld waar 25% van de woning wordt verhuurd: 25% van de WOZ-waarde en 25% van de eigenwoningforfait dien je op te geven in box 3.
  3. De huuropbrengsten geef je nu op als ‘resultaat uit overige werkzaamheid’ in box 1. Je betaalt hierover inkomstenbelasting. Wel mag je de gemaakte kosten voor verhuur (zoals energie en onderhoudskosten) in aftrek brengen.
  4. De hypotheekrente over het verhuurde deel van je woning mag je niet aftrekken. De hypotheekrente over het deel van de woning waar je zelf woont, kan je wel gewoon aftrekken.

Begrippenlijst belasting en woningverhuur

Eigenwoningforfait
Dit is een bedrag dat de Belastingdienst bovenop het door jou ingediende inkomen telt. De hoogte van het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning en is alleen van toepassing indien je eigenaar bent van een woning die jouw hoofdverblijf is.

WOZ-waarde
Dit is een geschatte marktwaarde van jouw woning, gemaakt door jouw gemeente. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld.

Hypotheekrenteaftrek
De rente die je betaalt over de hypotheekschuld of een andere schuld mag je aftrekken van het inkomen van box 1, zolang je aan bepaalde voorwaarde voldoet.

Meer handige artikelen wanneer je jouw woning gaat verhuren