Mag ik de huurprijs verhogen?

In veel gevallen is het de vraag of en hoe verhuurders de huurprijs mogen verhogen. Dit is afhankelijk van het type huurovereenkomst dat is overeengekomen met de huurder. We maken een onderscheid tussen niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten (kamers en sociale huurwoningen) en geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector). Kijk dus goed wat voor type huurovereenkomst je hebt afgesloten met de huurder.

Huurverhoging kamers en sociale huurwoningen

Een verhuurder mag de huur 1 keer per 12 maanden verhogen. Vaak wordt de huur jaarlijks op 1 juli verhoogd. Wat de maximale huurverhoging is wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. In 2019 mag de huur van een sociale huurwoning met maximaal 4,1% tot 4,6% omhoog. Voor kamers geldt een ander percentage. Vanaf 1 juli 2019 mag de kamerhuur maximaal 3,1% omhoog. Kijk dus goed wat de actuele percentages zijn. Naast het maximale percentage huurverhoging gelden er nog enkele andere voorwaarden:

• De huurprijs mag nooit hoger zijn dan wat wettelijk is toegestaan volgens het puntensysteem, of dit nou inclusief of exclusief de nieuwe huurverhoging is. Wat het puntensysteem precies inhoudt lees je in dit artikel.
• De huur mag één keer per jaar verhoogd worden. Bij huurovereenkomsten van kamers en sociale huurwoningen bestaan daar drie uitzonderingen op, deze behandelen we verderop in dit artikel.
• Je moet een schriftelijk voorstel tot huurverhoging aan de huurder sturen. Maximaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat moet de huurder een brief ontvangen waarin staat de huur verhoogd wordt, wat de ingangsdatum van de verhoging wordt, met welk percentage de huur verhoogd wordt en hoe de huurder bezwaar kan maken.
• Heeft de Huurcommissie huurverlaging toegewezen vanwege achterstallig onderhoud? Dan mag je niet de huur verhogen als er nog een procedure over de huurverlaging door de Huurcommissie loopt.

Bezwaar van de huurder bij huurverhoging

De huurder kan schriftelijk bezwaar maken tegen het voorstel tot huurverhoging. De Rijksoverheid heeft uiteengezet hoe de huurder dat kan doen. Ga je niet akkoord met dit bezwaar? Dan kan je de Huurcommissie vragen om de huurverhoging te beoordelen. Moet je in het huurcontract opnemen dat de huur jaarlijks verhoogd kan worden? Nee, dat hoeft niet per se. Mocht je geen zogenaamde indexeringsclausule hebben opgenomen in het huurcontract, dan kan je de huurprijs alsnog verhogen op grond van de wet.

Huurverhoging: 1x per 12 maanden

Zoals gezegd mag de huurovereenkomst maximaal één keer per 12 maanden verhoogd worden. Op deze regel bestaan drie uitzonderingen, die alleen gelden bij de verhuur van kamers en sociale huurwoningen: (Bron: Rijksoverheid.nl)

1. In het eerste jaar mag de verhuurder binnen 12 maanden de huur verhogen. Na deze eerste verhoging moet er wel gewoon 12 maanden tussen zitten tot de volgende huurverhoging. Heb je bijvoorbeeld op 1 november het huurcontract ondertekend? Dan mag de verhuurder op 1 juli een huurverhoging voorstellen, en het jaar daarop weer per 1 juli.
2. Indien de periode tussen twee huurverhogingen méér dan 12 maanden is geweest, dan mag de verhuurder toch de huurverhoging voorstellen met de gebruikelijke startdatum. Is de verhuurder bijvoorbeeld de gebruikelijke huurverhoging op 1 juli vergeten, waardoor de huur pas op 1 december is verhoogd, dan mag de volgende huurverhoging na die van 1 december toch weer per 1 juli zijn.
3. De laatste uitzondering is van toepassing wanneer de verhuurder de woning of kamer heeft verbeterd, bijvoorbeeld door renovatie of het aanbrengen van nieuwe voorzieningen. De verhuurder mag de huurprijs dan verhogen. Deze verhoging staat los van de jaarlijkse huurverhoging en is aan bepaalde regels gebonden.

Huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten

De bovenstaande regels en voorwaarden gelden niet bij een geliberaliseerde huurovereenkomst. Dat zijn vaak woningen in de vrije sector (en geen kamers en sociale huurwoningen). De maximale percentages voor huurverhoging zijn bij vrije sectorwoningen niet van toepassing. Bij een geliberaliseerde huurovereenkomst heb je als verhuurder twee mogelijkheden om de huur te verhogen:

1. Een indexeringsclausule, opgenomen in de huurovereenkomst. In de clausule staat ook het percentage waarmee de huurprijs wordt gewijzigd. Het puntensysteem is hier niet van toepassing. De huurverhoging mag een keer in de 12 maanden plaatsvinden en hoeft niet aan de huurder worden voorgesteld. De huurder moet enkel worden geïnformeerd over het bedrag van de huurverhoging en de wijze waarop de huurverhoging is berekend.
2. Heb je geen indexeringsclausule opgenomen? Dan kan je alsnog de huurprijs verhogen via het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. Er geldt geen maximum aan de huurverhoging. Stemt de huurder niet in met het nieuwe huurcontract? Dan kan de verhuurder het huurcontract op basis daarvan de huurovereenkomst opzeggen.

Huurprijs verlagen

Via de website van de Rijksoverheid kun je meer informatie vinden over het verlagen van de huurprijs.